Archive for the ‘Il condominio’ Category

Anagrafe condominiale

martedì, luglio 22nd, 2014

Una delle novità introdotte dalla legge 220/2012 (riforma del condominio) è quella di aver previsto la creazione di un anagrafe condominiale.

L’amministratore di condominio deve tenere il registro anagrafe contenente il codice fiscale, i dati catastali e i dati relativi alle condizioni di sicurezza degli immobili condominiali vantati dai proprietari o i titolari di altri diritti reali di godimento.

Se il condomino non collaborerà alla tenuta del registro condominiale  l’amministratore potrà acquisire d’ufficio queste informazioni con addebito dei costi a suo carico.

SPESE CONDOMINIALI E CONTO CORRENTE

martedì, luglio 15th, 2014

Secondo il dettato del nuovo articolo 1129 comma 7 del codice civile, l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Pertanto dall’entrata in vigore della riforma del condominio i condomini saranno obbligati versare le spese condominiali e ogni qual altra somma a qualsiasi titolo sul conto corrente condominiale.

Ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica e pertanto il condomino non ha diritto d’accesso diretto agli estratti conto.

SPESE CONDOMINIALI E CONDOMINI MOROSI

lunedì, luglio 14th, 2014

La riforma del codice civile nella parte riguardante il condominio ha consentito di maggior rapidità al recupero dei crediti relative a spese condominiali rimaste impagate. Il ritardo nella riscossione dei contributi condominiali è infatti causa di pregiudizio per gli altri condomini e per i fornitori del condominio.

La legge 220/2012 consente all’amministratore di condominio di chiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo anche senza passare da una previa diffida stragiudiziale sulla semplice base del bilancio così come approvato e ripartito.

Ai sensi dell’articolo 1129 c 9 del codice civile, l’Amministratore ha l’onere di attivarsi per il recupero del credito entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio pe ril quale il credito è esigibile.

LAVORI STRAORDINARI NEL CONDOMINIO E FONDO SPECIALE

martedì, luglio 8th, 2014

Il novellato articolo 1135 del codice civile, in tema di lavori straordinari, prevede che l’assemblea dei condomini provvede alle opere di straordinaria amministrazione e innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammonare dei lavori.

L’amministratore del condominio non può pertanto autorizzare lavori straordinari senza aver prima raccolto tutto il denaro necessario per il pagamento del fornitore. Nel qualcaso il lavoro rivesta il carattere d’urgenza l’amministratore potrà procede salvo poi riferirne alla prima assemblea.

Nel caso di lavori contrattualmente pagabili a rate,  il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La mediazione obbligatoria nel condominio

venerdì, marzo 30th, 2012

Il 21 marzo 2012 è entrato a pieno regime il  D.Lgs. n. 28 del 2010 in materia di mediazione civile estendendo la sua applicazione anche al campo delle controversie in materia di sinistri stradali  e condominio.

Pertanto prima di esperire un azione giudiziaria per una lite condominiale sarà necessario avviare la procedura di mediazione il cui fine è ridurre il contenzioso nei Tribunali.

La procedura di mediazione è volta a raggiungere una soluzione conciliante tra le parti in modo celere.Infatti la procedura si caratterizza per la durata esigua di soli 4 mesi.

Se le parti non raggiungono un accordo il mediatore potrà  comunque proporre una soluzione che sarà poi valutata dal giudice del procedimento ordinario.

Con l’entrata in vigore del Decreto del Fare (approvato con decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69 pubblicato in Gazzetta Ufficiale 20 agosto 2013, n. 194) la mediazione è tornata obbligatoria in materia di condominio. 

LASTRICI SOLARI DI USO ESCLUSIVO

lunedì, agosto 29th, 2011

 

 

Art.1126 – Lastrici solari di uso esclusivo – Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

LA MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DEI SOFFITI

lunedì, agosto 29th, 2011

Le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti volte e solai sono suddivise in parti uguali dai proprietari dei piani sovrapposti

Art.1125 – Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai – Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. 

IL RIPARTO DELLE SPESE CONDOMINIALI

sabato, agosto 20th, 2011

I partecipanti alla comunione devono contribuire nelle spese condominiali necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza in misura proporzionale al valore della propria proprietà salvo diversa convenzione.

Se invece si tratta di beni destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese sono invece ripartire in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora i beni non siano suscettibili d’essere utilizzati solo da alcuni condomini, le spese condominiali saranno ripartite solo tra coloro che potranno trarne utilità

I criteri per il riparto delle spese condominiali sono dunque 3:

-Le quote millesimale di proprietà

– L’uso proporzionale che ciascun condomino può farei(ove si tratti di beni destinati a uso differenziato)

-L’utilità che ciascun condomino può trarne qualora si tratti di beni destinati al godimento funzionale di solo una parte dell’edificio.

I criteri previsti non possono essere derogati salvo diversa convenzione che può essere contenuta in un regolamento condominiale contrattuale o in una delibera unanime di tutti i condomini dell’edificio.Nessun condomino può quindi subire un pregiudizio nemmeno in virtù di una delibera assembleare che deroghi ai principi di legge in quanto la delibera sarebbe nulla(Cassazione 15.03.1995 n.3042)

 

Art.1123 – Ripartizione delle spese – Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.  
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.  
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. 

LA MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DELLE SCALE

martedì, agosto 16th, 2011

Per la manutenzione delle scale trovano applicazione i commi 1 e 2 dell’articolo 1123 del codice civile.

La regola di riparto delle spese condominiali per la manutenzione delle scale, è applicabile in via analogica anche per ciò che riguarda  la manutenzione dell’ascensore.

 

Art.1124 – Manutenzione e ricostruzione delle scale – Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.  
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. 

OPERE SULLE PARTI DELL’EDIFICIO DI PROPRIETA’ COMUNE

martedì, agosto 16th, 2011

L’articolo 1122 del codice civile fissa un limite al godimento della proprietà privata, infatti la norma vieta di arrecare pregiudizio alle parti comuni dell’edificio.Il danno non va considerato solo nella sua materialità ma anche nella sua funzionalità, infatti non deve incidere sull’utilità dei beni comuni.(Cassazione 10.09.2004 n.18214)

 

Art.1122 – Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.