Archive for the ‘Il condominio’ Category

LE INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE

lunedì, agosto 15th, 2011

Le innovazioni gravose o voluttuarie richiedono la maggioranza qualificata.Ai sensi del comma 1 dell’art.1121 se l’innovazione è suscettibile di utilizzo separato, il condomino che non intende trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo della spesa.

Nel caso in cui l’utilizzo separato non sia possibile non è possibile procedere con l’innovazione salvo che la maggioranza dei condomini che l’hanno approvata intendano sopportarne l’intera spesa..

Art.1121 – Innovazioni gravose o voluttuarie -Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.  
Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.  
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera. 

LE INNOVAZIONI

lunedì, agosto 15th, 2011

In giurisprudenza molte volte ci si è dedicati alla definizione della parola “innovazione”

Costituisce innovazione qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte, nella materia o nella forma ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa, e che importi una modificazione materiale della forma o della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorare o peggiorare il godimento o, comunque, alterarne la destinazione originaria con conseguente implicita incidenza sull’interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell’innovazione, anche se sia stata programmata ad iniziativa di un solo condomino che se ne assuma tutte le spese.Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1980, n. 1111

Secondo la giurisprudenza,non tutte le innovazioni devono intendersi come innovazioni :“per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entita’ sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attivita’ o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti  […] non e’ indispensabile che l’innovazione si concreti in un’opera di carattere materiale, perche’ la modifica della destinazione delle parti comuni non necessita sempre di nuove opere.” (cosi’ Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Le innovazioni delle cose comuni richiedono una maggioranza qualificata.La ratio della norma risiede nel sottoporre all’assemblea dei condomini il controllo dell’alterazione della cosa comune.

Art.1120 – Innovazioni – I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

INDIVISIBILITA’ DEL CONDOMINIO

sabato, agosto 13th, 2011

Le parti comuni del condominio sono suscettibili di divisione?

Art.1119 Indivisibilità – Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino. 

La maggior o minor comodità va valutata non solo tenendo conto della consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione.(Cass. 14 aprile 1982, n. 2257).

I DIRITTI DEI CONDOMINI SULLE PROPRIETA’ COMUNI

venerdì, agosto 12th, 2011

Quali diritti hanno i condomini sulle propietà condominiali?

Il codice civile prevede la partecipazione alla proprietà comune secondo il criterio dei millesimi di proprietà salvo diversamente disposto dal titolo.Praticamente parlando, in determinate condizioni di voto assembleare, il voto “peserà” di più secondo i millesimi posseduti.

Anche rinunciando al diritto di proprietà secondo i rispettivi millesimi, non si perde l’onere di contribuzione alle spese di conservazione

Art.1118 – Diritti dei partecipanti sulle cose comuni – Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

LE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO

giovedì, agosto 11th, 2011

Quali sono le parti comuni del condominio?

Il codice civile da un elenco di tutto ciò che deve essere considerato “parte comune” salvo che diversamente risulti dal titolo del caso.

Art.1117 – Parti comuni dell’edificio

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:  
1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;  
2) i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;  
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. 

 

 

Quanto sopra deve intendersi come “elencazione non tassativa ma solo esemplificativa, si intendono comuni per presunzione derivante sia dall’attitudine oggettiva che dalla concreta destinazione degli stessi al servizio comune (Cass. 13 marzo 2009 n. 6175)”  

Anche i muri perimetrali del condominio devono intedersi secondo giurisprudenza parte comune dell’edificio”I muri perimetrali dell’edificio in condominio – i quali, anche se non hanno natura e funzione di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delimitano la sagoma architettonica – sono da considerarsi comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici.Corte di Cassazione, n. 4.978 del 06/03/2007