Archive for the ‘Il condominio’ Category

LA MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DEI SOFFITI

lunedì, agosto 29th, 2011

Le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti volte e solai sono suddivise in parti uguali dai proprietari dei piani sovrapposti

Art.1125 – Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai – Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. 

IL RIPARTO DELLE SPESE CONDOMINIALI

sabato, agosto 20th, 2011

I partecipanti alla comunione devono contribuire nelle spese condominiali necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza in misura proporzionale al valore della propria proprietà salvo diversa convenzione.

Se invece si tratta di beni destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese sono invece ripartire in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora i beni non siano suscettibili d’essere utilizzati solo da alcuni condomini, le spese condominiali saranno ripartite solo tra coloro che potranno trarne utilità

I criteri per il riparto delle spese condominiali sono dunque 3:

-Le quote millesimale di proprietà

– L’uso proporzionale che ciascun condomino può farei(ove si tratti di beni destinati a uso differenziato)

-L’utilità che ciascun condomino può trarne qualora si tratti di beni destinati al godimento funzionale di solo una parte dell’edificio.

I criteri previsti non possono essere derogati salvo diversa convenzione che può essere contenuta in un regolamento condominiale contrattuale o in una delibera unanime di tutti i condomini dell’edificio.Nessun condomino può quindi subire un pregiudizio nemmeno in virtù di una delibera assembleare che deroghi ai principi di legge in quanto la delibera sarebbe nulla(Cassazione 15.03.1995 n.3042)

 

Art.1123 – Ripartizione delle spese – Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.  
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.  
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. 

LA MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DELLE SCALE

martedì, agosto 16th, 2011

Per la manutenzione delle scale trovano applicazione i commi 1 e 2 dell’articolo 1123 del codice civile.

La regola di riparto delle spese condominiali per la manutenzione delle scale, è applicabile in via analogica anche per ciò che riguarda  la manutenzione dell’ascensore.

 

Art.1124 – Manutenzione e ricostruzione delle scale – Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.  
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. 

OPERE SULLE PARTI DELL’EDIFICIO DI PROPRIETA’ COMUNE

martedì, agosto 16th, 2011

L’articolo 1122 del codice civile fissa un limite al godimento della proprietà privata, infatti la norma vieta di arrecare pregiudizio alle parti comuni dell’edificio.Il danno non va considerato solo nella sua materialità ma anche nella sua funzionalità, infatti non deve incidere sull’utilità dei beni comuni.(Cassazione 10.09.2004 n.18214)

 

Art.1122 – Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.

LE INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE

lunedì, agosto 15th, 2011

Le innovazioni gravose o voluttuarie richiedono la maggioranza qualificata.Ai sensi del comma 1 dell’art.1121 se l’innovazione è suscettibile di utilizzo separato, il condomino che non intende trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo della spesa.

Nel caso in cui l’utilizzo separato non sia possibile non è possibile procedere con l’innovazione salvo che la maggioranza dei condomini che l’hanno approvata intendano sopportarne l’intera spesa..

Art.1121 – Innovazioni gravose o voluttuarie -Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.  
Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.  
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera. 

LE INNOVAZIONI

lunedì, agosto 15th, 2011

In giurisprudenza molte volte ci si è dedicati alla definizione della parola “innovazione”

Costituisce innovazione qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte, nella materia o nella forma ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa, e che importi una modificazione materiale della forma o della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorare o peggiorare il godimento o, comunque, alterarne la destinazione originaria con conseguente implicita incidenza sull’interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell’innovazione, anche se sia stata programmata ad iniziativa di un solo condomino che se ne assuma tutte le spese.Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1980, n. 1111

Secondo la giurisprudenza,non tutte le innovazioni devono intendersi come innovazioni :“per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entita’ sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attivita’ o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti  […] non e’ indispensabile che l’innovazione si concreti in un’opera di carattere materiale, perche’ la modifica della destinazione delle parti comuni non necessita sempre di nuove opere.” (cosi’ Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Le innovazioni delle cose comuni richiedono una maggioranza qualificata.La ratio della norma risiede nel sottoporre all’assemblea dei condomini il controllo dell’alterazione della cosa comune.

Art.1120 – Innovazioni – I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

INDIVISIBILITA’ DEL CONDOMINIO

sabato, agosto 13th, 2011

Le parti comuni del condominio sono suscettibili di divisione?

Art.1119 Indivisibilità – Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino. 

La maggior o minor comodità va valutata non solo tenendo conto della consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione.(Cass. 14 aprile 1982, n. 2257).

I DIRITTI DEI CONDOMINI SULLE PROPRIETA’ COMUNI

venerdì, agosto 12th, 2011

Quali diritti hanno i condomini sulle propietà condominiali?

Il codice civile prevede la partecipazione alla proprietà comune secondo il criterio dei millesimi di proprietà salvo diversamente disposto dal titolo.Praticamente parlando, in determinate condizioni di voto assembleare, il voto “peserà” di più secondo i millesimi posseduti.

Anche rinunciando al diritto di proprietà secondo i rispettivi millesimi, non si perde l’onere di contribuzione alle spese di conservazione

Art.1118 – Diritti dei partecipanti sulle cose comuni – Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

LE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO

giovedì, agosto 11th, 2011

Quali sono le parti comuni del condominio?

Il codice civile da un elenco di tutto ciò che deve essere considerato “parte comune” salvo che diversamente risulti dal titolo del caso.

Art.1117 – Parti comuni dell’edificio

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:  
1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;  
2) i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;  
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. 

 

 

Quanto sopra deve intendersi come “elencazione non tassativa ma solo esemplificativa, si intendono comuni per presunzione derivante sia dall’attitudine oggettiva che dalla concreta destinazione degli stessi al servizio comune (Cass. 13 marzo 2009 n. 6175)”  

Anche i muri perimetrali del condominio devono intedersi secondo giurisprudenza parte comune dell’edificio”I muri perimetrali dell’edificio in condominio – i quali, anche se non hanno natura e funzione di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delimitano la sagoma architettonica – sono da considerarsi comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici.Corte di Cassazione, n. 4.978 del 06/03/2007