RECUPERO CREDITI CONDOMINIALI

RECUPERO CREDITI CONDOMINIALI: quali strumenti l’Amministratore può utilizzare?

Qualora insorga una morosità all’interno di un Condominio, l’Amministratore condominiale ha diversi strumenti in suo possesso per agire e tentare di sanare e/o contenere tale situazione debitoria.

  • In primo luogo, è altamente consigliabile procedere, senza troppo dispendio di tempo, con l’inoltro di una missiva nei confronti del condomino moroso, diffidando quest’ultimo a saldare quanto dovuto entro 15 giorni dalla ricezione del predetto sollecito.
  • In caso di collaborazione del condomino moroso e di impossibilità del medesimo di pagare in un’unica soluzione, è bene stilare (se possibile) un piano di rientro, cristallizzando la morosità alla data della scrittura e concordando con lo stesso un pagamento rateale del debito, precisando però che le rate condominiali a scadere dovranno essere regolarmente e puntualmente corrisposte.
  • Diversamente, ovvero in caso di silenzio e/o non collaborazione da parte del condomino moroso, l’Amministratore dovrà agire nei suoi confronti entro sei mesi dall’approvazione del rendiconto preventivo o consuntivo, ex art. 1129 Cod. civ.

In tal caso, l’Amministratore si dovrà rivolgere ad un Legale e procedere con la presentazione di un Decreto Ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 633 Cod. proc. civ. ed art. 63 Disp. att. Cod. civ.

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Una volta ottenuto il titolo, nell’ipotesi in cui il condomino non provveda spontaneamente a pagare quanto ivi riportato, l’Amministratore dovrà procedere con l’azione esecutiva: pignoramento mobiliare, pignoramento immobiliare, pignoramento di beni mobili iscritti in pubblici registri, pignoramento presso terzi (potrà eventualmente aggredire lo stipendio, la pensione, i conti corrente, il canone di locazione …). Si suggerisce di valutare bene con il proprio Legale la procedura da intraprendere (con preliminari ricerche ed indagini), al fine di raggiungere, nel minor tempo possibile, il risultato sperato.

  • L’Amministratore, in caso di morosità, può fare ricorso anche all’Organismo di Mediazione, precisando che tale strumento in un’ottica di Procedimento monitorio (decreto ingiuntivo) non è condizione necessaria di procedibilità.

 

 

 

 

 

 

BALCONI: chi paga e come si ripartiscono le relative spese?

Il balcone, chiamato anche poggiolo, è una sporgenza della facciata di un edificio, dotata di una ringhiera o di un parapetto.

I balconi sopra descritti, c.d. aggettanti, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, motivo per cui appartengono in via esclusiva al proprietario di quest’ultima, con la naturale conseguenza che la spesa inerente la relativa manutenzione è a carico esclusivo del condomino che ne è proprietario.

Alla luce di quanto sopra esposto, si ricava che quando si debba intervenire sul balcone, la decisione non può essere assunta dal Condominio: è nulla, infatti, la deliberazione assembleare che decide ed incide sulle parti private del balcone.

Eccezione: è valida, invece, la deliberazione che dispone degli interventi sulle parti decorative del balcone che si armonizzano con il prospetto del fabbricato. Il tutto in virtù del c.d. decoro architettonico.

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Ne consegue che le spese condominiali per le parti “a vista” del balcone, che assolvono principalmente una funzione decorativa, devono essere ripartite tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà.

TETTO: COME SI RIPARTISCONO LE SPESE CONDOMINIALI

La prima vera domanda da porsi è chi è il legittimo proprietario del tetto presente in Condominio?

L’art. 1117 Cod. civ. menziona espressamente tra le parti comuni del Condominio il tetto.

Le parti comuni condominiali sono quelle parti di proprietà di tutti i condomini (salvo che non risulti il contrario dal titolo) che rappresentano beni o servizi essenziali e necessari per il Condominio o destinate in modo stabile e perenne all’uso di tutti i condomini.

Stante quanto sopra, la spesa per il tetto, quale bene comune (è una struttura che assolve la funzione di copertura dello stabile ed assicura il deflusso dell’acqua piovana), andrà ripartita fra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Eccezione: un atto notarile può riservare la proprietà del tetto ad un solo proprietario (ad esempio il costruttore). In quest’ultimo caso, le spese di manutenzione del tetto saranno ripartite secondo il criterio stabilito dall’art. 1126 Cod. civ., vale a dire un terzo a carico del proprietario del tetto e gli altri due terzi a carico di tutti i condomini le cui unità immobiliari risultano coperte dal tetto stesso (sempre secondo il criterio dei millesimi di proprietà).

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Stesso discorso dicasi per il lastrico solare.

Infine, nel caso in cui siano presenti più tetti (ad esempio in un contesto di super condominio), le spese condominiali concernenti il tetto verranno ripartite in base ai millesimi fra i soli condomini che hanno la proprietà sottostante a quel specifico tetto.