Delega assemblea condominiale: come delegare e relative conseguenze

Ciascun condomino può delegare, obbligatoriamente per iscritto, un terzo soggetto a partecipare in sue veci all’ assemblea di condominio.
Il condomino delegante, in tal caso, sarà considerato presente a tutti gli effetti.
Salvo espressi divieti contenuti nel Regolamento condominiale chiunque (anche estraneo al Condominio) – ad eccezione dell’Amministratore di condominio – può rappresentare un condomino in assemblea. L’art. 67 delle disp. di att. del Codice civile statuisce che quando i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

spese condominiali

delega assemblea

Il soggetto delegato non può a sua volta delegare altri a partecipare all’assemblea di condominio, a meno che non sia espressamente autorizzato da chi ha dato la delega; questo perché il rapporto tra delegante e delegato è fiduciario e personale.
Ci possono essere due tipi di delega: generica o precisa. Nel primo caso il delegante delega
semplicemente il delegato a rappresentarlo in assemblea, nel secondo caso, invece, il delegante indica minuziosamente la propria volonta/votazione per ogni punto dell’Ordine del giorno.[IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEA CONDOMINIALE]
E se il delegato non si attiene a quanto comunicatogli dal delegante la votazione è invalida? La risposta è NO.
In tal caso, il condomino delegante potrà lamentarsi per l'operato del delegato, anche citandolo in giudizio per aver votato in modo differente alle sue istruzioni, ma il rapporto si estingue tra i due soggetti e non coinvolge la validità delle decisioni prese in assemblea.

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SPESE CONDOMINIALI [IMPUGNAZIONE ASSEMBLEA ]

Impugnazione Delibera assembleare: quando, come e perché?
L’art. 1137 Cod. civ. recita che “Le deliberazioni prese dall’assemblea … sono obbligatorie per tutti i condomini”.
A questo punto ci si chiede se sia possibile impugnare quanto deciso in sede di assemblea
concernente le spese condominiali e/o altro. La risposta è SI. Analizziamo, di seguito, in che termini.
QUANDO: i condomini presenti in assemblea dissenzienti o astenuti possono adire l’autorità giudiziaria nel termine perentorio di 30 (trenta) giorni che decorre dalla data della deliberazione (quindi dalla data in cui si è tenuta l’assemblea). I condomini assenti, invece, possono impugnare il verbale di assemblea entro 30 (trenta) giorni decorrenti dalla data di comunicazione della delibera assembleare (quindi dalla data di ricevimento del verbale di assemblea).
N.B. I condomini che hanno deciso di non partecipare personalmente in assemblea, ma di delegare terzi soggetti si considerano come presenti e pertanto potranno impugnare il verbale entro trenta giorni dalla data di deliberazione.

COME: il condominio che intenda procedere in giudizio per risolvere questioni concernenti i rapporti condominiali è obbligato ad esperire il procedimento di Mediazione. In caso di mancata conciliazione, si avranno ulteriori 30 (trenta) giorni (decorrenti dal verbale negativo di mediazione)
per procedere in giudizio, mediante idoneo Atto di citazione.
PERCHE’: il condomino decide di impugnare la deliberazione condominiale quando quest’ultima risulti contraria alla legge o al regolamento di condominio.
Quanto sopra esposto si applica nel caso di delibera annullabile. Discorso diverso, invece, per le delibere nulle (prive degli elementi essenziali; con oggetto impossibile o illecito, o che non rientrino nelle competenze dell’assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini) le quali possono essere impugnate da chiunque vi abbia interesse senza i limiti temporali indicati nell’art. 1137 Cod. civ.

IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE

IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEA CONDOMINIO

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SPESE CONDOMINIALI: obbligo contribuzione

Ciascun condomino ha il diritto di utilizzare gli spazi ed i servizi comuni all’interno del Condominio.

Proprio sulla base di tale affermazione, il condomino ha, quindi, l’obbligo di contribuire al pagamento delle spese condominiali necessarie alla conservazione ed alla manutenzione delle parti comuni.

Ai sensi dell’art. 1118, c. 2, Cod. civ. “Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni”.

spese condominiali obbligo contribuzione

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Anche a voler ammettere una qualsivoglia possibilità di rinuncia (sussiste un contrasto giurisprudenziale in merito), il condomino resta comunque vincolato all’obbligo di contribuire alle spese condominiali per la conservazione delle parti comuni.

Discorso diverso, invece, per quanto concerne la possibilità di rinuncia ai servizi comuni: tale rinuncia consentirebbe al condomino di essere esonerato dalla relativa spesa di esercizio e di contribuire alle spese condominiali inerenti la conservazione e manutenzione dell’impianto. Si pensi, ad esempio, alla rinuncia del servizio di riscaldamento condominiale centralizzato: ciò è possibile a condizione che il condomino dimostri che dal suo distacco non venga pregiudicato il regolare funzionamento e che non nascano aggravi significativi di spese per tutti gli altri condomini. Il condomino “rinunziante” concorrerà, comunque, al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto ed a quelle di conservazione, in virtù del fatto che la caldaia comune continua a rimanere anche di sua (com)proprietà ed alla quale potrebbe nuovamente allacciarsi in un secondo momento.

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Locazione in condominio: in caso di morosità l’Amministratore a chi si dovrà rivolgere?

 Il Proprietario di un appartamento ubicato in un contesto condominiale può decidere di concedere in locazione (“affittare”) il proprio immobile ad un terzo soggetto, che prende il nome di Conduttore.
Solitamente nel Contratto di locazione vengono indicate le spese condominiali a carico del
Conduttore e quelle invece spettanti al Locatore; in mancanza, si prenderà in considerazione quanto indicato nella normativa (Legge equo canone).
In caso di morosità circa il pagamento delle spese condominiali, l’Amministratore di condominio ha il diritto (e dovere) di rivolgere le proprie pretese creditorie unicamente al Locatore, vale a dire al proprietario dell’immobile.

spese condominiali locazioene

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Il Contratto di locazione ha valore ed efficacia, in questo contesto, solo ed esclusivamente tra il Proprietario ed il Conduttore e non anche nei confronti del Condominio.
Resta salva poi la possibilità del Proprietario di porre in essere, in presenza di idonei requisiti, un’azione di Sfratto per morosità contro il Conduttore.
L’Amministratore di condominio è quindi legittimato a richiedere il pagamento delle spese
condominiali al solo Proprietario dell’immobile presente in condominio. In materia condominiale non trova, infatti, applicazione il principio dell’apparenza del diritto.

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ASCENSORE: ripartizione spese condominiali per la manutenzione

Come si ripartiscono le spese condominiali per la manutenzione dell’ascensore?

L’ascensore, e più in generale l’impianto di ascensore, riveste la qualità di parte comune nel condominio. Infatti, dopo la Legge n. 220/2012, l’ascensore è espressamente elencato nell’art. 1117 Cod. civ. concernente le “Parti comuni dell’edificio”.
La Corte di Cassazione ha più volte affermato il principio secondo il quale le spese condominiali,inerenti la manutenzione di un ascensore già esistente in un edificio condominiale, devono essere ripartite tra i condomini a cui tale impianto serve, ai sensi dell’art. 1124 Cod. civ.: per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari (millesimi di proprietà) e per metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Ai fini del calcolo sopra indicato, si considerano come piani anche le cantine, le soffitte, i lastrici solari…

come ripartire le spese condominiali ascensore

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In base a tale criterio si deduce che i proprietari degli appartamenti al piano terra pagheranno solo in ragione dei loro millesimi di proprietà, dato che l’altezza del loro piano è pari a zero.
Il Codice Civile prevede, quindi, una regolamentazione delle spese condominiali per l’ascensore più equa, in quanto viene preso in considerazione il diverso posizionamento dell’unità abitativa nello stabile.

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SPESE CONDOMINIALI INNOVAZIONI

Le innovazioni dirette a migliorare le cose comuni devono essere votate con la maggioranza di cui all’art 1136 cc

Le innovazioni sono pertanto quegli interventi che alternano la destinazione originaria del bene.Le innovazioni comportano che le parti comuni, in seguito alle opere eseguite, presentino una differenza consistenza materiale utilizzabili per fini diversi alle precedenti.

L’innovazione non essendo necessaria può anche non essere effettuata.Ai sensi dell’art 1121 cc se l’innovazione comporta una grossa spesa ed è suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio possono chiedere di essere esonerati dal pagamento

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[SPESE CONDOMINIALI ] SPESE ORDINARIE E STRAORDINARIE

Le spese di manutenzione condominiali si distinguono in ordinarie e straordinarie.

La manutenzione ordinaria è rinvenibile sopratutto negli interventi programmabili e senza carattere d’urgenza.

Vi rientrano pertanto gli interventi necessarie a mantenere i beni in stato di normalità.

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono invece quelli di rilevante entità economica imprevedibili e infrequenti (ad esempio rifacimento del tetto o della facciata).

La manutenzione ordinaria può essere autonomamente decisa dall’amministratore di condominio ai sensi dell’art 1130 cc.

Le spese condominiali straordinarie devono essere deliberate dall’assemblea ex art 1135 cc salvo che non rivestano il carattere dell’urgenza.

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[SPESE CONDOMINIALI] DISTINZIONE TRA SPESE CONDOMINIALI

La funzione delle spese occorrenti per la conservazione dei beni e servizi condominiali è diversa rispetto alle spese necessarie per il loro godimento.

I condomini sono tenuti alle spese per la conservazione dei beni in comproprietà in base alla consistenza della loro proprietà esclusiva

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Anagrafe condominiale

Una delle novità introdotte dalla legge 220/2012 (riforma del condominio) è quella di aver previsto la creazione di un anagrafe condominiale.

L’amministratore di condominio deve tenere il registro anagrafe contenente il codice fiscale, i dati catastali e i dati relativi alle condizioni di sicurezza degli immobili condominiali vantati dai proprietari o i titolari di altri diritti reali di godimento.

Se il condomino non collaborerà alla tenuta del registro condominiale  l’amministratore potrà acquisire d’ufficio queste informazioni con addebito dei costi a suo carico.

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SPESE CONDOMINIALI E CONTO CORRENTE

Secondo il dettato del nuovo articolo 1129 comma 7 del codice civile, l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Pertanto dall’entrata in vigore della riforma del condominio i condomini saranno obbligati versare le spese condominiali e ogni qual altra somma a qualsiasi titolo sul conto corrente condominiale.

Ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica e pertanto il condomino non ha diritto d’accesso diretto agli estratti conto.

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