SPESE CONDOMINIALI [IMPUGNAZIONE ASSEMBLEA ]

Impugnazione Delibera assembleare: quando, come e perché?
L’art. 1137 Cod. civ. recita che “Le deliberazioni prese dall’assemblea … sono obbligatorie per tutti i condomini”.
A questo punto ci si chiede se sia possibile impugnare quanto deciso in sede di assemblea
concernente le spese condominiali e/o altro. La risposta è SI. Analizziamo, di seguito, in che termini.
QUANDO: i condomini presenti in assemblea dissenzienti o astenuti possono adire l’autorità giudiziaria nel termine perentorio di 30 (trenta) giorni che decorre dalla data della deliberazione (quindi dalla data in cui si è tenuta l’assemblea). I condomini assenti, invece, possono impugnare il verbale di assemblea entro 30 (trenta) giorni decorrenti dalla data di comunicazione della delibera assembleare (quindi dalla data di ricevimento del verbale di assemblea).
N.B. I condomini che hanno deciso di non partecipare personalmente in assemblea, ma di delegare terzi soggetti si considerano come presenti e pertanto potranno impugnare il verbale entro trenta giorni dalla data di deliberazione.

COME: il condominio che intenda procedere in giudizio per risolvere questioni concernenti i rapporti condominiali è obbligato ad esperire il procedimento di Mediazione. In caso di mancata conciliazione, si avranno ulteriori 30 (trenta) giorni (decorrenti dal verbale negativo di mediazione)
per procedere in giudizio, mediante idoneo Atto di citazione.
PERCHE’: il condomino decide di impugnare la deliberazione condominiale quando quest’ultima risulti contraria alla legge o al regolamento di condominio.
Quanto sopra esposto si applica nel caso di delibera annullabile. Discorso diverso, invece, per le delibere nulle (prive degli elementi essenziali; con oggetto impossibile o illecito, o che non rientrino nelle competenze dell’assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini) le quali possono essere impugnate da chiunque vi abbia interesse senza i limiti temporali indicati nell’art. 1137 Cod. civ.

IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE
IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEA CONDOMINIO

SPESE CONDOMINIALI: obbligo contribuzione

Ciascun condomino ha il diritto di utilizzare gli spazi ed i servizi comuni all’interno del Condominio.

Proprio sulla base di tale affermazione, il condomino ha, quindi, l’obbligo di contribuire al pagamento delle spese condominiali necessarie alla conservazione ed alla manutenzione delle parti comuni.

Ai sensi dell’art. 1118, c. 2, Cod. civ. “Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni”.

spese condominiali obbligo contribuzione
spese condominiali obbligo contribuzione

Anche a voler ammettere una qualsivoglia possibilità di rinuncia (sussiste un contrasto giurisprudenziale in merito), il condomino resta comunque vincolato all’obbligo di contribuire alle spese condominiali per la conservazione delle parti comuni.

Discorso diverso, invece, per quanto concerne la possibilità di rinuncia ai servizi comuni: tale rinuncia consentirebbe al condomino di essere esonerato dalla relativa spesa di esercizio e di contribuire alle spese condominiali inerenti la conservazione e manutenzione dell’impianto. Si pensi, ad esempio, alla rinuncia del servizio di riscaldamento condominiale centralizzato: ciò è possibile a condizione che il condomino dimostri che dal suo distacco non venga pregiudicato il regolare funzionamento e che non nascano aggravi significativi di spese per tutti gli altri condomini. Il condomino “rinunziante” concorrerà, comunque, al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto ed a quelle di conservazione, in virtù del fatto che la caldaia comune continua a rimanere anche di sua (com)proprietà ed alla quale potrebbe nuovamente allacciarsi in un secondo momento.

Locazione in condominio: in caso di morosità l’Amministratore a chi si dovrà rivolgere?

 Il Proprietario di un appartamento ubicato in un contesto condominiale può decidere di concedere in locazione (“affittare”) il proprio immobile ad un terzo soggetto, che prende il nome di Conduttore.
Solitamente nel Contratto di locazione vengono indicate le spese condominiali a carico del
Conduttore e quelle invece spettanti al Locatore; in mancanza, si prenderà in considerazione quanto indicato nella normativa (Legge equo canone).
In caso di morosità circa il pagamento delle spese condominiali, l’Amministratore di condominio ha il diritto (e dovere) di rivolgere le proprie pretese creditorie unicamente al Locatore, vale a dire al proprietario dell’immobile.

spese condominiali locazioene
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Il Contratto di locazione ha valore ed efficacia, in questo contesto, solo ed esclusivamente tra il Proprietario ed il Conduttore e non anche nei confronti del Condominio.
Resta salva poi la possibilità del Proprietario di porre in essere, in presenza di idonei requisiti, un’azione di Sfratto per morosità contro il Conduttore.
L’Amministratore di condominio è quindi legittimato a richiedere il pagamento delle spese
condominiali al solo Proprietario dell’immobile presente in condominio. In materia condominiale non trova, infatti, applicazione il principio dell’apparenza del diritto.