BALCONI: chi paga e come si ripartiscono le relative spese?

Il balcone, chiamato anche poggiolo, è una sporgenza della facciata di un edificio, dotata di una ringhiera o di un parapetto.

I balconi sopra descritti, c.d. aggettanti, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, motivo per cui appartengono in via esclusiva al proprietario di quest’ultima, con la naturale conseguenza che la spesa inerente la relativa manutenzione è a carico esclusivo del condomino che ne è proprietario.

Alla luce di quanto sopra esposto, si ricava che quando si debba intervenire sul balcone, la decisione non può essere assunta dal Condominio: è nulla, infatti, la deliberazione assembleare che decide ed incide sulle parti private del balcone.

Eccezione: è valida, invece, la deliberazione che dispone degli interventi sulle parti decorative del balcone che si armonizzano con il prospetto del fabbricato. Il tutto in virtù del c.d. decoro architettonico.

spese condominiali balcone
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Ne consegue che le spese condominiali per le parti “a vista” del balcone, che assolvono principalmente una funzione decorativa, devono essere ripartite tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà.

TETTO: COME SI RIPARTISCONO LE SPESE CONDOMINIALI

La prima vera domanda da porsi è chi è il legittimo proprietario del tetto presente in Condominio?

L’art. 1117 Cod. civ. menziona espressamente tra le parti comuni del Condominio il tetto.

Le parti comuni condominiali sono quelle parti di proprietà di tutti i condomini (salvo che non risulti il contrario dal titolo) che rappresentano beni o servizi essenziali e necessari per il Condominio o destinate in modo stabile e perenne all’uso di tutti i condomini.

Stante quanto sopra, la spesa per il tetto, quale bene comune (è una struttura che assolve la funzione di copertura dello stabile ed assicura il deflusso dell’acqua piovana), andrà ripartita fra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Eccezione: un atto notarile può riservare la proprietà del tetto ad un solo proprietario (ad esempio il costruttore). In quest’ultimo caso, le spese di manutenzione del tetto saranno ripartite secondo il criterio stabilito dall’art. 1126 Cod. civ., vale a dire un terzo a carico del proprietario del tetto e gli altri due terzi a carico di tutti i condomini le cui unità immobiliari risultano coperte dal tetto stesso (sempre secondo il criterio dei millesimi di proprietà).

spese condominiali tetto
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Stesso discorso dicasi per il lastrico solare.

Infine, nel caso in cui siano presenti più tetti (ad esempio in un contesto di super condominio), le spese condominiali concernenti il tetto verranno ripartite in base ai millesimi fra i soli condomini che hanno la proprietà sottostante a quel specifico tetto.

 

SPESE CONDOMINIALI: obbligo contribuzione

Ciascun condomino ha il diritto di utilizzare gli spazi ed i servizi comuni all’interno del Condominio.

Proprio sulla base di tale affermazione, il condomino ha, quindi, l’obbligo di contribuire al pagamento delle spese condominiali necessarie alla conservazione ed alla manutenzione delle parti comuni.

Ai sensi dell’art. 1118, c. 2, Cod. civ. “Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni”.

spese condominiali obbligo contribuzione
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Anche a voler ammettere una qualsivoglia possibilità di rinuncia (sussiste un contrasto giurisprudenziale in merito), il condomino resta comunque vincolato all’obbligo di contribuire alle spese condominiali per la conservazione delle parti comuni.

Discorso diverso, invece, per quanto concerne la possibilità di rinuncia ai servizi comuni: tale rinuncia consentirebbe al condomino di essere esonerato dalla relativa spesa di esercizio e di contribuire alle spese condominiali inerenti la conservazione e manutenzione dell’impianto. Si pensi, ad esempio, alla rinuncia del servizio di riscaldamento condominiale centralizzato: ciò è possibile a condizione che il condomino dimostri che dal suo distacco non venga pregiudicato il regolare funzionamento e che non nascano aggravi significativi di spese per tutti gli altri condomini. Il condomino “rinunziante” concorrerà, comunque, al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto ed a quelle di conservazione, in virtù del fatto che la caldaia comune continua a rimanere anche di sua (com)proprietà ed alla quale potrebbe nuovamente allacciarsi in un secondo momento.