ASCENSORE: ripartizione spese condominiali per la manutenzione

Come si ripartiscono le spese condominiali per la manutenzione dell’ascensore?

L’ascensore, e più in generale l’impianto di ascensore, riveste la qualità di parte comune nel condominio. Infatti, dopo la Legge n. 220/2012, l’ascensore è espressamente elencato nell’art. 1117 Cod. civ. concernente le “Parti comuni dell’edificio”.
La Corte di Cassazione ha più volte affermato il principio secondo il quale le spese condominiali,inerenti la manutenzione di un ascensore già esistente in un edificio condominiale, devono essere ripartite tra i condomini a cui tale impianto serve, ai sensi dell’art. 1124 Cod. civ.: per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari (millesimi di proprietà) e per metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Ai fini del calcolo sopra indicato, si considerano come piani anche le cantine, le soffitte, i lastrici solari…

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In base a tale criterio si deduce che i proprietari degli appartamenti al piano terra pagheranno solo in ragione dei loro millesimi di proprietà, dato che l’altezza del loro piano è pari a zero.
Il Codice Civile prevede, quindi, una regolamentazione delle spese condominiali per l’ascensore più equa, in quanto viene preso in considerazione il diverso posizionamento dell’unità abitativa nello stabile.

LE INNOVAZIONI

In giurisprudenza molte volte ci si è dedicati alla definizione della parola “innovazione”

Costituisce innovazione qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte, nella materia o nella forma ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa, e che importi una modificazione materiale della forma o della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorare o peggiorare il godimento o, comunque, alterarne la destinazione originaria con conseguente implicita incidenza sull’interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell’innovazione, anche se sia stata programmata ad iniziativa di un solo condomino che se ne assuma tutte le spese.Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1980, n. 1111

Secondo la giurisprudenza,non tutte le innovazioni devono intendersi come innovazioni :“per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entita’ sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attivita’ o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti  […] non e’ indispensabile che l’innovazione si concreti in un’opera di carattere materiale, perche’ la modifica della destinazione delle parti comuni non necessita sempre di nuove opere.” (cosi’ Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Le innovazioni delle cose comuni richiedono una maggioranza qualificata.La ratio della norma risiede nel sottoporre all’assemblea dei condomini il controllo dell’alterazione della cosa comune.

Art.1120 – Innovazioni – I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.